拍中有法 | 拍卖人如何履行瑕疵告知义务 01 中拍协法咨委收到河南省某拍卖公司来函，就“拍卖人如何履行瑕疵告知义务”等相关问题进行咨询，经法咨委专家集中研究，对该公司做出相关答复。河南省某拍卖公司接受某银行委托，对南阳市6处房产进行整体公开拍卖并顺利成交，所拍房产现已过户完毕。随后，河南省商务厅以该拍卖活动违反《拍卖管理办法》第二十五条（依法公告）、第二十七条（瑕疵告知）的规定，未在《拍卖公告》中说明标的物土地为划拨性质，需经政府批准并补缴土地出让金为由，向该公司发出拟予以警告处分的行政处罚事先告知书。根据《拍卖法》第十八条“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”，第六十一条“未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿”，以及商务部《拍卖管理办法》第二十七条“拍卖企业应当向竞买人说明其知道或者应当知道的拍卖标的的瑕疵”等规定，如实告知拍卖标的已知瑕疵是拍卖人的法定义务。（二）拍卖人可选择适当方式履行拍卖标的瑕疵告知义务根据《拍卖法》第四章“拍卖程序”第四十五条、第四十八条之规定，拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告，应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。《拍卖法》第四十九条也规定了“拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项”等程序性要求。由此可见，拍卖人可在拍卖公告、标的展示、竞买登记或拍卖会现场等不同阶段，以书面说明、现场展示或拍卖师陈述等多种形式向竞买人告知拍卖标的有关情况并声明瑕疵。本案中，拍卖公司办理竞买登记时在《竞买须知》第五项“拍卖标的瑕疵声明及相关注意事项”、《拍卖标的清单》“特别说明”中两次告知竞买人“需缴纳（含欠缴、补缴）的土地出让金由买受人自行了解和承担”，并由竞买人签字确认；在拍卖前由拍卖师宣读拍卖须知、注意事项，就部分房产证件缺失、文化路西侧房产所占土地属性及出让金由买受人承担等事项做出说明，并将其载入拍卖笔录，由买受人签字确认。以上措施均能合理保证竞买人、买受人明确知悉拍卖标的在土地属性及补缴土地出让金等方面存在的权利瑕疵，相关瑕疵告知行为完整适当、合法有效。《拍卖法》第四十六条规定，拍卖公告应当载明的事项包括“（一）拍卖的时间、地点；（二）拍卖标的；（三）拍卖标的展示时间、地点；（四）参与竞买应当办理的手续；（五）需要公告的其他事项”。据此，拍卖标的瑕疵不属于拍卖公告明确要求必须载明的事项。拍卖人可根据需要决定是否在拍卖公告中进行瑕疵告知。本案中，拍卖公司在《南阳日报》发布拍卖公告，明确了拍卖的时间、地点，拍卖标的，标的展示时间、地点，参与竞买应当办理的手续，以及优先购买权人参与竞买的要求等内容，公告事项、发布时间、发布媒介均符合《拍卖法》《拍卖管理办法》的相关规定，公告行为不存在法律瑕疵。在拍卖活动中，向竞买人告知拍卖标的存在的瑕疵属于拍卖人的法定义务，除非拍卖人拍卖前申明不能保证拍卖标的的真伪或品质。拍卖人可以在拍卖公告、拍卖规则、竞买须知等文件中披露或通过现场展示、竞买咨询等方式向竞买人说明标的的真实情况（包括瑕疵情况）。需注意，拍卖人在接受委托时，应对拍卖标的进行充分的调查和了解，尽可能掌握拍卖标的的瑕疵情况，以便如实准确地告知竞买人。在履行瑕疵告知义务的过程中，拍卖人应保留拍卖公告、展示记录、瑕疵检测报告等相关证据，避免诉讼之累。
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